Acquérir un logement occupé

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Un type d'opération particulièrement intéressant pour les investisseurs en raison de la décote pratiquée sur le prix d'achat.

Acquérir un logement occupé

Généralement, les transactions immobilières portent sur des biens vendus libres. Toutefois, rien n'empêche d'acquérir un logement dit occupé, c'est-à-dire dans lequel un locataire continue d'habiter malgré la vente. Ce type d'opération présente un intérêt principal : profiter d'une décote à l'achat.

Bénéficier d'un rabais

En raison de l'occupation du bien immobilier par un locataire déjà en place, l'acquéreur ne peut pas disposer librement du logement pour, par exemple, l'occuper ou le louer à la personne de son choix. Cette contrainte conduit à faire baisser quasi systématiquement le prix des biens à l'achat. Une décote qui peut aller de 10 à 20 % en fonction de la durée du bail restant à courir, de l'âge du locataire ou encore des travaux qu'il conviendra de réaliser dans l'immeuble.

En outre, financer un logement occupé peut se révéler plus simple. En effet, dans ce cas, les établissements bancaires sont plus enclins à octroyer un crédit immobilier parce qu'en présence d'un locataire déjà en place, l'acquéreur va percevoir immédiatement des revenus fonciers. Revenus qui vont lui permettre de faire face à une partie des échéances de prêt.

Les points de vigilance

Avant d'investir dans un logement occupé, il faut toutefois vérifier quelques points.

Premier point, il convient de s'intéresser au dossier du locataire en place pour vérifier s'il n'a pas eu d'incidents de paiement au cours des 6 derniers mois. Pour connaître sa situation, n'hésitez pas à examiner les comptes-rendus de gestion si le bien a été géré par une agence ou des extraits de relevé bancaire du propriétaire s'il a été géré en direct.

Deuxième point, il faut se pencher sur le bail d'habitation car ce dernier est transféré automatiquement à l'acheteur. Ce qui veut dire qu'il n'est pas possible de modifier les dispositions prévues dans le contrat de bail existant (montant du loyer, notamment). L'acquéreur doit vérifier en particulier la présence de certaines clauses indispensables comme la clause résolutoire. Elle permet la résiliation du bail de plein droit en cas de manquement du locataire à l'une de ses obligations.

Troisième point, soyez attentif lors de la visite du bien. Ce dernier étant occupé, il peut être difficile d'avoir une vision globale de son état. N'hésitez pas à faire bouger les meubles pour vous rendre compte de l'état des installations et des peintures. Échangez avec le locataire pour savoir s'il a relevé des problèmes. Vous pouvez également demander une copie de l'état des lieux d'entrée. Ce qui va vous permettre de faire une comparaison. Si les éventuelles dégradations relevées ne sont pas imputables au locataire, vous devrez prendre en charge des travaux de rénovation lors de sa sortie.


[21/05/2021]

 

@Les Echos Publishing
La Rédaction